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不動産競売とは

一般的には、家を建てたりマンションを購入したりするときには、銀行などの金融機関の住宅ローンを利用してお金を借ります。この場合、銀行や金融機関など(債権者)は、ローンを完済するまでの担保として購入不動産に抵当権を設定します。そこで不動産を購入した方(債務者)がローンをすべて返済する前に、何らかの事情によって返済が滞ると、銀行や金融機関などの債権者は担保となっている不動産を差し押さえて、債権を回収するために、裁判所に競売の実施を申請します。その後、裁判所が競売を行い、落札されると落札金が債権者に支払われるという仕組みです。また、落札されると、物件の所有権は落札者に移り、物件の引渡し完了後は落札者が自由に物件を利用することが出来ます。

不動産競売のメリット

不動産投資、またはマイホーム購入などの目的で競売不動産を購入する場合のメリットには次のようなものがあります。

不動産競売のリスク

競売不動産は低価格であることが最大の魅力ですがリスクもあります。

物件の下見が困難である。購入後の保証がない。

『建物の内部の損耗や劣化・老朽化が激しい』『地積に公募に数量との差異がある』
『境界の確定ができない』『引越し命令が取れない場合、入居者の立退きが困難』
などなど。
このような場合は基本的にアフターケアはありません。
すべて自己責任において対応しなければなりません。

保証金の提供が必要です。

※期間入札参加をする場合は、売却基準価格の20%を保証金として裁判所に提供しなければなりません。

確実に入手できるとは限りません。

※入札に参加しても必ず落札ができるとは限りません。
※時間をかけて調査しても買受けが出来ない場合もあります。また競売の取り下げや取り消し等によって入札が中止になる場合があります。

競売代行の流れ

お客様の競売不動産の選定、物件明け渡しまでの全体の流れです。
※落札資金調達を金融機関からされる場合には、事前に融資銀行、金融機関と相談しておくことが必要になります。また必要書類の確認もしておきましょう。

任意売却とは

任意売却とは住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産(債務超過物件)を債権者の合意を得て売却することです。

任意売却をするためには

任意売却を行うためには、抵当権を設定している全ての債権者(銀行、金融機関等)から同意を得る必要があります。また不動産取引となるため、宅地建物取引業免許を持っている会社との媒介契約(仲介契約)も必要となります。
※抵当権とは住宅ローンなどの借入をする場合にローンの返済ができない時には、その抵当権を設定した不動産を売却してお金を返済してもらう権利のことです。つまり抵当権とは返済を担保するもの。古い言い方ですが『借金のかた』にあたる権利になります。住宅ローンは自宅に対して抵当権を設定して企業が本社や工場をおかねを借りて買う場合はその本社・工場に抵当権を設定するのが一般的であります。カードローンや消費者金融は抵当権を設定しなくてもお金を借りることができます(消費者金融が滞納後に返済を担保するために抵当権を設定する場合はあります)

任意売却は、実は債権者にとってもメリットがある

債権者から任意売却の同意を得るには、当然ながら債権者にとってもメリットがなければいけません。債権者が任意売却に応じるメリットは主に3つのことがあります。
1つ目には競売よりも多くのお金が回収できる見込みがあること。
2つ目には競売よりも早くお金が回収できる見込みがあること。
※競売には、1年以上かかるケースもあります。
3つ目には競売作業に比べて多くの事務作業を大幅に減られせることです。
※任意売却は弁護士や不動産会社が中心となって行うことが多いので作業負担が軽くなります。そのため、金融機関やサービサーの多くは任意売却に対して協力的です。

任意売却が可能な期間は。いつまでできるのか。

任意売却が法律的に可能なのは競売開札日の2日前までになります。しかし競売が開始されてしまっていると債権者との交渉する時間が極端に少なくなったり債権者が任意売却に応じなくなったりと、任意売却の成約確率は落ちてしまいます。任意売却の成約確率を高めるためには少しでも早い相談が一番重要になります。もちろん既に競売が開始されている物件でも取り下げてもらうことができますので諦める必要はありません。

任意売却に向けた交渉はランドクリエイションにお任せ

任意売却は銀行・金融機関など金融のプロとの交渉が必要となります。もちろんご相談者さまご本人でも任意売却に向けての交渉をすることは可能ですが、聞きなれない専門用語や手続きなどに戸惑ってしまうかもしれません。間に私たちが入ることによってスムーズに、より有利な条件での任意売却を行うことが可能になります。

私たちは、弁護士や税理士、司法書士、宅地建物取引士などの有資格者と連携している専門集団です。私たちは任意売却を含む債権問題に対して豊富な経験と知識を持ったスタッフが、ご相談者さまの住宅ローン問題に対して、最適な解決方法をご提案させていただきます。

任意売却だけでは住宅ローン問題は解決しないんです

たしかに、任意売却を行うことで住宅ローンの返済という問題点には、解決の目途をつけるこができるかもしれません。しかし任意売却だけでは本当の意味での解決にはならないのです。
自宅を任意売却するということは、当然ながら売主はその家から引越しをしなければなりません。賃貸住宅のへの引越しでは必ず必要となるのが連帯保証人になってくれる人の確保が難しいケースも少なくありません。せっかく良い条件で任意売却ができても引越し先が見つからなければ本末転倒です。そこで、私たちでは、引越しのお手伝いもしております。他にもご要望があれば自己破産や離婚調停等の法的手続き、生活保護の申請や再就職の支援などについてのアフターフォローでご相談者さまの再スタートを応援しております。

詳しくは下記よりお問い合せください。

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